不動産の遺産分割

相続に必要な遺産分割協議

故人の遺産を相続するためには、必ず相続人全員で遺産分割協議を行わなければなりません。遺産分割協議とは、故人の遺産を誰がどのように相続するのかを協議することを言います。

故人の遺言があればこれにならいますが、遺言が無い場合は民法で定められた法定相続の割合に基づいて遺産を分割するのが通例です。

遺産には預貯金だけでなく、土地や建物などの不動産、貴金属などの現物、有価証券などがあります。これらの財産の全てを完全に法定相続分の割合に則って分割するのは現実的ではありません。そのため、土地は誰が相続するのか、それとも共同名義にするのか、またその割合はどうするのかなど、財産ごとに相続人を決めていく必要があります。
このように、様々な形態の財産を相続人がどのように分割するのか、当事者同士で協議することを「遺産分割協議」と言います。

不動産を複数の相続人で分割相続できる？

相続の対象になる遺産には様々なものがあります。

現金、預貯金、有価証券、投資信託、仮想通貨などの金融資産、出資金、貸付金、売掛金などの債権。また著作権、特許、商標、著名人の肖像権などの知的財産権、自動車、船舶などの動産、土地、建物、山林、農地、マンション、倉庫などの不動産が遺産にあたります。
複数の遺産がある場合は遺産分割協議によってどのように分割するかを決めることができます。

例えば自宅は故人の妻、投資信託は長男、有価証券は次男、といった具合です。
しかし、故人が遺した遺産が居住していた自宅だけ、というケースも少なくありません。そういった場合、一つの不動産を複数の相続人で分割して相続することになります。

他の相続人が相続を放棄し、一人の相続人が不動産を相続することも可能ですが、ここでは分割するケースについて考えてみましょう。

一つの不動産を複数の人間が所有する方法

一つの不動産を複数の人間で所有する場合、物理的に分割することはできませんが、複数の所有者を登記することができます。これを共有名義、または共同名義といい、どちらも同じ意味で使われています。

もし故人が遺言を残していれば、原則的に遺産分割協議よりも遺言が優先されます。

遺言とは、故人（被相続人）が書面で自分の意思を証明したもので、自分の死後のために、相続や財産などに関する内容を書き記します。遺言には法的な力があるため、最も優先される文書です。

ただし、遺言が存在しない場合や、あったとしても有効でない場合、「法定相続分」と呼ばれる分配比率のルールが適用されます。

例えば世帯主の父が亡くなり、その妻と子二人が自宅を相続し、法定相続分にならって共同名義にしたとします。

妻は不動産の1/2を相続し、二人の子供は残りの1/2をさらに二人で均等に分割して相続するため、それぞれ全体の1/4を相続することになります。
一戸建ての場合は、土地・建物それぞれに名義を設定する必要があるため、土地は妻、建物を子供が1/2づつ相続する、ということも可能です。
いずれにしても遺産分割協議によって、全員の同意を得なければなりません。

自宅の売却時には特別控除のメリットがある

不動産を一人でなく複数人で所有した場合、売却する際に特別控除のメリットを受けることができます。

通常不動産を売却すると、20%という多額の税金がかかります。もし所有期間が5年未満の場合は、39%と高額の所得税がかかることになります。
これが自宅の売却の場合、売却益が最高で3,000万円まで特別控除を受けることができるのです。

3,000万円の特別控除とは、売却益が3,000万円までは非課税になるという制度です。

これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。この特例を受けるためには、自分がいま現在住んでいる家屋を売るか、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却することが条件となっています。
もし自宅の名義を複数の相続人で持った場合、この3,000万円の控除を名義人の人数分受けることが可能です。

共有名義のデメリット

共有名義にはデメリットもあります。
たとえば自宅を故人の妻と子供二人で相続したものの、子供二人は既に独立していて、実際に居住するのは妻一人だとします。

この場合、妻が自宅を売却して住み替えたいと思っても、子供二人の同意が無ければ売却することができません。その逆もしかりで、残された配偶者には配偶者居住権があり、この権利は配偶者に終身存続し、譲渡することはできません。

自宅を共有名義で相続する際には、家族間でメリットとデメリットをよく話し合っておくことをお勧めします。